I november så beslutade styrelsen om en 20% avgiftshöjning på månadsavgifterna när det gäller bostäder och lokaler. Det kom ut lite information i nyhetsbrevet i slutet av november och sedan var det mycket information och frågestund om det i medlemsträffen den 16/12. För er som inte hade möjlighet att vara med, så kommer här en kort sammanfattning.
Månadsavgiften som föreningen tar in ska kort beskrivet täcka två typer av kostnader:
1. Löpande driftkostnader, som värme, vatten, el, sophantering, snöröjning, städning och räntekostnader/amorteringar på föreningens lån.
2: Långvarigt sparande för framtida underhåll och renoveringar
När styrelsen såg över budgeten för 2026 så förväntas de löpande kostnaderna öka normalt. Räntorna har varit stabila och förväntas vara stabila under 2026 och de andra löpande kostnaderna ser ut att ha en normal höjning.
När styrelsen tittade på underhållsplanen för de kommande 10-30 åren så ansåg vi att föreningen inte ligger på en tillräckligt bra nivå på sparande för att möte underhållskostnaderna. Därför valde styrelsen att höja månadsavgifterna med 20% för att kunna avsätta mer pengar till de kommande underhållskostnaderna. Om vi bara hade sett till de löpande driftkostnaderna så hade en mindre ökning räckt för att täcka dem.
I underhållsplanen som togs fram i höstas så ser styrelsen att det under den kommande 10-årsperioden har stora underhållskostnader. Vi börjar t ex med att under 2026 och 2027 byta taken på föreningens byggnader. Eftersom föreningen är drygt 40 år så finns det mycket i föreningen som planeras att underhållas eller bytas. I jämförelse med den 30-åriga underhållsplanen så ligger 70% av kostnaderna för den 30-åriga underhållsplanen under de första 10 åren, alltså under våran 10-åriga underhållsplan.
Hur hanterar styrelsen detta?
I mångt och mycket handlar det om att planera och göra saker i tid. Bara för att det finns en plan att göra underhåll betyder inte att det kommer behöva göras just då. Styrelsen har lagt upp en plan för att utvärdera varje underhållsaktivitet och se om det går att hantera på ett bättre sätt. Ibland kan en mindre åtgärd skjuta på den stora åtgärden, vilket gör att kostnaderna sprids ut över längre tid.
När det ska göras ett underhåll så kommer styrelsen att se vem/vilka som kan göra underhållet till bästa pris och kvalitet.
Nyckeln till att hålla ned dessa kostnader är att aktivt jobba med underhållsplanen hela tiden.
Föreningen kommer inte att spara ihop till alla underhållskostnader direkt på månadsavgiften. Vi kommer att ta nya lån för att täcka det underhåll vi inte har pengar till själva. Det är redan kontakt tagen med banken för att se över hur vi går tillväga inför takbytet. Där har vi resonerat runt hela vår underhållsplan och styrelsen är trygg att vi arbetar på rätt sätt och har möjlighet att genomföra den tagna underhållsplanen.
Hur ser det ut framåt?
Styrelsen jobbar hårt med att få struktur och komma i fas med underhållsaktiviteterna. Under 2026 kommer vi att se över 2027 års underhållpunkter och andra nödvändiga åtgärder för att få med dem i budgeten för 2027.
Som skrivet ovan så är inte underhållsplanen en statisk plan, den kommer att uppdateras varje år för att bidra till det årliga budgetarbetet.
Det kom frågor om vi tagit i tillräckligt med höjningen för att bara göra små höjningar framöver. Det är en svår fråga att svara på. Vi kommer troligtvis behöva göra extrahöjningar för att öka avsättningen till underhållet (normal avsättning är 250-300 kr/år/m2 ) men hur stora de blir över åren går inte att säga med säkerhet. Det kommer bero på hur vi hanterar våra kostnader och vad som händer i världen runt om oss, t ex ränteläget. Att tänka på är att ju mer lån som vi tar, desto mer ränta ska vi betala. Det kommer alltså att påverka driftkostnaderna.
En sak som är säker är att alla som sitter i styrelsen är medlemmar i föreningen och vill hålla kostnaderna på rätt nivå så att värdet på lägenheterna hålls kvar och månadsavgiften är rätt i förhållande till kostanderna.
I den ekonomiska årberättelsen så kan man se hur mycket föreningen avsätter för det långsiktiga underhållsbehovet för det gångna året och meningen med den avsättningen är att dela upp underhållskostnaden över lång tid så att alla medlemmar bidrar och det inte blir en sådan stor summa.
Mvh
Lars-Erik Palm
Ordförande
